Следвайте Гласове в ТелеграмРъстът на цените на жилищата в София е

Следвайте " Гласове " в Телеграм

Ръстът на цените на жилищата в София е рисков. В 94% от кварталите парцелите за жилищни цели са надценени, а в 35% от тях има балон, съгласно данни към третото тримесечие на 2023 година За да се върне пазарът към равновесното си състояние, в каквото той беше преди 10 години, разновидностите са или цените на жилищата да паднат с 47%, или приходите да се покачат с 89%.

Това са част от главните заключения в годишния разбор за достъпността на жилищата в България, направен от " УниКредит Булбанк " и показан от основния икономист на банката Кристофор Павлов.

Парадокс: Търговска банка бие камбаната вместо Българска народна банка

Парадоксалното е, че частна банкова институция сигнализира за тревожната обстановка в бранша на недвижимостите у нас, вместо това да направи Българската национална банка или държавното управление, които имат пълномощия за реакция. В разбора, показан от Павлов, се виждат купища диспропорции в протичащото у нас, като на този декор пасивността на държавните институции наподобява безотговорна.

И до момента в който в еврозоната се случва следено изстудяване на пазара на недвижими парцели в здравословна посока, то България е напът да изпусне този късмет и да стигне до положението на балон след няколко години, чието " пръсване " след това би могло да има доста по-болезнени последици, излиза наяве още от разбора.

Той за следващ път регистрира неуместната обстановка страната да се финансира при 4-5% рента по дълга, а семействата – при 2.6% за пазаруване на жилище. Според Евростат към второто тримесечие на 2023 година една трета от европейските страни регистрират спад на цените на жилищата. Например, националният показател на цените на жилищата в Германия спада с 9.9%, а в България той се подвига с над 10%.

През второто тримесечие на 2023 година цените на жилищата в България регистрират втория най-голям растеж в Европа. В същото време България остава в клопката на прекомерно ниските лихви по ипотечните заеми, тъй като те са обвързани с лихвите по депозитите (от компании и граждани), които пък не престават да са с лихви, близки до нулата.

Нараства броят на семействата, изключени от пазара на жилища

Домакинство със междинни приходи би трябвало да икономисва брутния си приход в продължение на 6.7 години, с цел да си купи приблизително за страната жилище от 81 кв. м., сочат данните към 2022 година Според УниКредит Булбанк това е умерено утежняване по отношение на 2021 година, когато междинното за България съответствие на цената на жилищата по отношение на приходите на семействата е било 6.1 пъти, само че за малко по-тясно жилище – с повърхност от 73.5 кв. м.

Инфо: УниКредит Булбанк

Жилищата се считат за налични при равнище на индикатора под 4 пъти. В интервала на имотния балон у нас – 2005 – 2008 година, индикаторът доближаваше 9-10 пъти, а в интервала на равновесния пазар – 2013 г.-2015 година - към 5.5 пъти.

Според разбора на УниКредит Булбанк за семействата със междинни приходи цените на жилищата в страната през 2022 година са били " съществено недостъпни ", а цените през 2022 година са по-високи от равновесните. " Степента на разминаване на цените, регистрирани през 2022 година, с тези, обсъждани като равновесни, обаче остава умерена, което значи, че и рискът от отрицателна промяна в цените на национално равнище е дребен до сдържан ", разяснява Кристофор Павлов.

Въпреки това за избрани прослойки от популацията нещата стоят по-песимистично. За 50-те % семейства с най-ниски приходи жилищата са " извънредно недостъпни ", като 10-те % с най-ниски приходи е трябвало да икономисват целия си годишен приход преди налози в продължение на цели 12.5 години, с цел да купят приблизително по размери жилище от 81 кв. м. през 2022 година

Какво обаче се случва в огромните градове, където жилищата по предписание са много по-недостъпни макар по-високите приходи?

Жилищата в София са налични за под 10% от семействата

Най-недостъпни са жилищата в София, където под 10% от семействата с най-високи приходи могат да си разрешат жилище през 2022 година, сподели Павлов. Във втория и третия най-големи градове в страната - Пловдив и Варна, жилищата са налични за едвам 10% от семействата.

Бургас отбелязва резултат, непосредствен до междинния за страната, където жилищата са налични за 30% от семействата. Бургас е и градът с минимум утежняване на индикатора за досегаемост през 2022 година по отношение на 2021 година в групата на шестте най-големи градове в страната, за които Национален статистически институт разгласява данни.

Подобряване на достъпността през 2022 година се регистрира в Пазарджик, където като предписание приходите на семействата печелят от близостта до пазара на труда с едни от най-високите равнища на заплати - този на Пловдив. В същото време утежняване има в Добрич и Благоевград.

В пет града – Плевен, Перник, Шумен, Велико Търново и Добрич – жилищата са налични за 50-те % семейства с най-високи приходи, което автоматизирано значи, че жилищата в тези градове са налични за междинното домакинство. В останалите четири града от тази група (Сливен, Пазарджик, Хасково и Благоевград) жилищата са налични за 40% от семействата през 2022 година

В 35% от кварталите в София към този момент има балон

В София се регистрира усмиряване на растежа в цените на жилищата през 2023 година, сподели Кристофор Павлов, като изясни, че е употребил данни за цени " продава " от портала Imot.bg. 80% от кварталите в София регистрират растеж на цените сред 0 и 20% през 2023 година, до момента в който през 2022 година делът на кварталите в тази група е бил на половина по-малък – 39%. Ръст, по-голям от 20%, е регистриран в едвам 11% от кварталите в София през 2023 година, до момента в който година по-рано в тази група са били повече от половината (или цели 57%) от кварталите в София.

Въпреки това обаче ситуацията на пазара в столицата като цяло е трагично. Цели 73% от локациите в София са с извънредно недостъпни жилища, при които съотношението цена на парцела по отношение на приход на семейството е над 8.01 пъти.

Според разбора на УниКредит балон при жилищата е налице, когато повече от половината от кварталите (локациите) в обитаемото място регистрират двуцифрено съответствие на приходите на семействата по отношение на цените на жилищата. През 2023 година делът на кварталите с сходно съответствие доближава 35%, т.е. в столицата има забележителен дял местоположения с прекомерно надценени жилища, само че към момента той не е достигнал 50%, заради което като цяло в града не може да се приказва за балон. За съпоставяне, в интервала 2013 година - 2015 година, когато цените в София бяха близки до равновесните, делът на локациите с двуцифрено съответствие цена по отношение на приход беше непосредствен до нулата.

Според разбора на Кристофор Павлов протичащото се на пазара на жилища сега прилича положението му от 2004 година, т.е. единствено година преди 2005 година, в която се стигна до балон. При настоящия цикъл обаче натрупването на диспропорциите протича много по-бавно, твърди икономистът.

94% от кварталите в София са с надценени жилища, като в 61% от локациите парцелите са мощно надценени, т.е. цената надвишава равновесната с 30% или повече, сочат още данните.

Връщане към равновесни цени в София ще изисква забележителна промяна

Икономистите на УниКредит са пресметнали каква промяна в цените и приходите е нужна, с цел да може пазарът да се върне към равновесие.

В най-високата точка на балона на недвижимостите през 2008 година цените е трябвало да спаднат с 57%, с цел да се върнат към равновесие, или приходите да се усилят със 133%. Това, което действително се случи, е, че на пазара му лиши 5 години, с цел да се върне в равновесие, което бе резултат от 30% спад на цените на междинното жилище и 55% растеж в прихода на междинното домакинство. Така през 2013 година беше регистрирана стойност на съотношението цена на жилища по отношение на приход на семействата в София от 6.3 пъти, т.е. единствено една концепция над равнището, отговарящо на равновесен пазар.

Изхождайки от данните за 2022 година, с цел да се върне пазарът още веднъж към равновесие, при изискване че приходите останат без смяна, е нужен спад в цените на жилищата в София от 47%, сподели Кристофор Павлов. Обратното, в случай че цените на жилищата останат закрепени, то приходите би трябвало да набъбнат с 89%, което при сегашните темпове би лишило десетилетие.

Международните съпоставения удостоверяват рисковия растеж в столицата

София е на 12-о място по повишаване на жилищата в интервала 2015 – 2022 година измежду общо 57 града, написа още в разбора. За този интервал цените на парцелите у нас са се повишили с 94%, т.е. на процедура са се удвоили. За съпоставяне, парцелите в Барселона се се вдигнали със 72%, в Лос Анджелис – със 71%, в Лион – с 54%, в Торонто – с 5%, а в Рим – единствено с 1%.

Кристофор Павлов чака, че поради взрива на строителството в последните години в София следва увеличение на предлагането на нови парцели, което ще работи в посока към спад на цените. Освен това в София има забележителен дял празни жилища, което сочи, че предлагането на жилища чартърен може шоково да нарасне, в случай че се стигне до загуба на приходи от страна на семействата, което също ще работи в посока към изстудяване и може да се окаже отрицателен фактор за хора, купували жилища в столицата с капиталова цел през последните години. Икономистът добави, че сигнал за балон при недвижимостите е, когато растежът на цените на жилищата съществено изпреварва растежа на наемите.

Инфо: mediapool.bg